Imobil nou cu defecte? Ce pași trebuie urmați pentru a acționa dezvoltatorul în instanță
Trăim într-o epocă în care implicarea dezvoltatorilor în proiectele imobiliare nu se limitează doar la construirea și vânzarea bunurilor, ci apare și responsabilitatea acestora în ceea ce privește viciile ascunse ale imobilelor vândute. Deseori, cumpărătorii consideră că, în urma semnării procesului-verbal de recepție a lucrărilor, nu mai au drepturi legale privind eventualele defecte ale proprietății dobândite. Această percepție este, însă, una greșită.
Legea oferă o protecție semnificativă cumpărătorilor, recunoscând dreptul acestora împotriva viciilor ascunse, care sunt defecte calitative majore ce existau la momentul predării imobilului, dar care nu puteau fi identificate printr-o verificare obișnuită. Aceste viciile ascunse pot compromite sever utilitatea construcției sau îi pot diminua semnificativ valoarea de piață. Astfel, dacă cumpărătorul ar fi avut cunoștință de aceste defecte, vânzarea ar fi fost fie evitată, fie s-ar fi negociat un preț mai mic.
Printre cele mai frecvente exemple de vicii ascunse se numără infiltrațiile de apă, care apar în urma unor lucrări de hidroizolație necorespunzătoare, problemele de izolație fonică sau termică care generează disconfort, fisuri structurale inacceptabile în pereții de rezistență, dar și instalații defectuoase, fie ele sanitare sau electrice, realizate cu neglijență.
Conform legislației, dezvoltatorul sau vânzătorul are o responsabilitate de 10 ani de la recepția lucrării pentru toate aceste vicii, inclusiv pentru structura de rezistență, în timp ce garanția pentru viciile ascunse se extinde pe o perioadă de 3 ani de la predare. Este important de menționat că defectele structurale cauzate de încălcarea normelor de proiectare și execuție sunt acoperite pe întreaga durată de existență a construcției.
În cazul în care cumpărătorul descoperă un viciu ascuns, este imperios necesar să notifice vânzătorul într-un termen rezonabil, conform circumstanțelor, altfel se expune riscului de a pierde dreptul de a solicita rezoluționarea vânzării. Avocatul Cristina Lețu recomandă ca, înainte de a iniția un proces judiciar, să se efectueze o expertiză extrajudiciară. Această expertiză ar trebui să confirme natura viciului și să stabilească dacă acesta se datorează execuției defectuoase sau exploatării necorespunzătoare.
Ulterior, o notificare oficială trebuie trimisă dezvoltatorului, în care se solicită eliminarea viciului pe cheltuiala acestuia, stabilind un termen corect de remediere. În situații de urgență, de exemplu, în cazul unei infiltrații serioase, instanța poate fi contactată pentru a asigura o procedură rapidă de „asigurare de dovezi”, care să documenteze starea imobilului înainte de a face repararea pe cont propriu.
Atunci când se decide demararea unui litigiu, cumpărătorul poate opta pentru diverse strategii juridice, cum ar fi solicitarea remedierii viciilor de către vânzător, reducerea prețului pentru a reflecta pierderile suferite, sau, în cazuri extreme, rezoluționarea contractului, dacă imobilul nu poate fi utilizat conform destinației prevăzute.
Dezvoltatorii sunt cunoscuți pentru angajarea unor echipe de avocați care contestă aceste plângeri, invocând argumente precum „uzura normală” sau modificările aduse de proprietar. De aceea, promptitudinea în acționare este esențială. În cazul în care apar semne de umezeală sau fisuri, primul pas trebuie să fie consultarea cu un specialist juridic, menținând toate dovezile necesare.
