Cine plătește reparațiile într-un apartament închiriat: proprietarul sau chiriașul?
O defecțiune apărută într-un apartament închiriat poate genera neînțelegeri între proprietar și chiriaș, în special când apare întrebarea cine suportă costul reparațiilor. Codul civil stabilește responsabilitățile fiecărei părți, iar criteriile care fac diferența sunt natura lucrării și cauza defecțiunii.
Regula generală este clară: proprietarul suportă reparațiile necesare pentru menținerea locuinței în stare corespunzătoare de folosință, în timp ce chiriașului îi revin întreținerea curentă și reparațiile locative. Dacă o stricăciune este provocată de neglijența chiriașului sau de folosirea necorespunzătoare a unui bun, acesta poate fi obligat să achite costurile remedierii.
Obligațiile proprietarului
Proprietarul are obligația să predea locuința într-o stare corespunzătoare utilizării și să o mențină astfel pe toată durata contractului. Totodată, trebuie să asigure folosința liniștită și utilă a imobilului, potrivit destinației convenite.
În responsabilitatea sa intră lucrările importante privind structura de rezistență, acoperișul, fațada, curtea, grădina și spațiile comune. De asemenea, proprietarul trebuie să se ocupe de instalațiile comune de apă, canalizare, încălzire, gaze și electricitate.
Tot proprietarului îi revin, în principiu, reparațiile importante ale echipamentelor predate odată cu locuința, dacă defecțiunile nu au fost provocate de chiriaș. Infiltrațiile provenite de la acoperiș sau fațadă și problemele structurale sunt, de asemenea, în sarcina acestuia.
Ce plătește chiriașul
Chiriașul trebuie să achite chiria la termen și să folosească locuința cu grijă, conform destinației sale. În sarcina sa intră întreținerea și igienizarea spațiului, precum și lucrările curente care privesc elementele de construcție și instalațiile aflate în folosința exclusivă.
Reparațiile locative sunt cele necesare în urma utilizării obișnuite a imobilului. În lipsa unei prevederi contractuale contrare, întreținerea curentă îi revine chiriașului. Acesta trebuie să achite și remedierea deteriorărilor pe care le provoacă prin neglijență sau prin folosirea necorespunzătoare a locuinței, inclusiv atunci când sunt afectate obiecte ori instalații din spațiile comune.
La finalul contractului, apartamentul trebuie restituit în stare normală de folosință. Chiriașul nu poate fi obligat însă să suporte efectele uzurii obișnuite rezultate din utilizarea locuinței.
Aceeași defecțiune, responsabilități diferite
Aceeași problemă poate atrage responsabilități diferite, în funcție de motivul pentru care a apărut. De exemplu, dacă o instalație sanitară veche se defectează din cauza uzurii, reparația revine, în principiu, proprietarului. Dacă obiectul sanitar este deteriorat prin folosirea necorespunzătoare de către chiriaș, costurile pot fi suportate de acesta.
Situația este similară în cazul electrocasnicelor puse la dispoziție odată cu apartamentul. O defecțiune tehnică apărută în urma uzurii normale nu este echivalentă cu o deteriorare provocată de utilizarea necorespunzătoare. Din acest motiv, contează atât prevederile contractului, cât și starea bunurilor în momentul predării locuinței.
Ce poate face chiriașul când proprietarul nu intervine
Dacă apare o defecțiune importantă care intră în responsabilitatea proprietarului, chiriașul trebuie să îl informeze în scris și să păstreze dovada comunicării. Potrivit Codului civil, în anumite condiții, chiriașul poate executa lucrările necesare în contul proprietarului și poate recupera sumele cheltuite prin scăderea lor din chirie.
Această posibilitate este prevăzută atunci când degradarea afectează folosirea normală a locuinței sau a clădirii, iar proprietarul nu ia măsurile necesare în termen de 30 de zile de la primirea sesizării scrise. În situațiile urgente, informarea proprietarului poate avea loc și după începerea lucrărilor. Procedura nu înseamnă însă că orice cheltuială făcută de chiriaș poate fi scăzută automat din chirie.
Ce ar trebui să conțină contractul
Înainte de semnarea contractului, proprietarul și chiriașul ar trebui să stabilească în scris cine achită utilitățile și întreținerea, care este valoarea garanției și în ce condiții se restituie aceasta. De asemenea, este important să existe reguli clare privind anunțarea și aprobarea reparațiilor și responsabilitatea pentru eventualele deteriorări.
Contractul nu poate însă înlătura obligațiile stabilite de lege. Sunt nule clauzele care îl obligă pe chiriaș să plătească anticipat reparațiile care revin proprietarului sau care îl exonerează pe acesta de responsabilitățile legale.
Pentru a evita conflictele la finalul închirierii, un inventar al bunurilor, un proces-verbal de predare-primire și fotografii realizate la începutul contractului pot ajuta la stabilirea diferenței dintre deteriorări și uzura normală.
